Imóvel na planta: por que eu pensaria duas vezes antes de assinar

O estande de vendas é um lugar perigoso para o bolso. Apartamento decorado impecável, maquete iluminada, corretor simpático, tabela de lançamento "só para os primeiros compradores" e uma entrada que cabe no orçamento. Comprar imóvel na planta parece a forma mais fácil de realizar o sonho da casa própria ou de fazer um bom investimento.

A minha opinião é mais cética: imóvel na planta pode ser um bom negócio, mas tem riscos e custos que raramente aparecem no estande. Na maioria dos casos que vejo, eu pensaria duas vezes, e muitas vezes preferiria um imóvel pronto ou usado. Neste texto explico o porquê, com contas.

Como funciona a compra na planta

Na compra na planta, você assina um contrato com a incorporadora antes ou durante a construção. O pagamento costuma ser dividido em três partes:

1. 1Entrada, em geral de 5% a 20% do valor.
2. 2Parcelas durante a obra, mensais ou anuais, pagas diretamente à incorporadora.
3. 3Saldo nas chaves, pago na entrega, quase sempre por meio de um financiamento bancário.

O detalhe que muda tudo: o saldo devedor e as parcelas são corrigidos durante a obra, normalmente pelo INCC, o índice de custo da construção calculado pela FGV. O preço que você assinou não é o preço que vai pagar.

A conta que o corretor não faz

Imagine um apartamento de R$ 400 mil na planta. Você dá R$ 40 mil de entrada e paga R$ 72 mil em parcelas ao longo de três anos de obra. Sobram R$ 288 mil para pagar nas chaves. Mas esse saldo é corrigido pelo INCC durante os três anos:

Com INCC de 6% ao ano, os R$ 288 mil viram cerca de R$ 343 mil na entrega. São R$ 55 mil a mais do que o número que estava na tabela, e isso sem contar a correção das parcelas pagas durante a obra. Esse valor maior é o que você vai financiar no banco, com os juros do financiamento por mais 20 ou 30 anos.

Não estou dizendo que a correção é injusta: ela reflete o aumento real do custo de construir. Estou dizendo que o preço de lançamento não é comparável ao preço de um imóvel pronto. Para comparar, você precisa projetar o valor corrigido na entrega e trazer tudo para valores de hoje.

Os riscos que mais me preocupam

Atraso na entrega

Atrasos são comuns em obras. A Lei 13.786/2018 permite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias além da data prometida, sem multa para a incorporadora. Depois disso, o comprador tem direito a indenização ou a desistir com devolução integral, mas receber pode exigir negociação ou processo. Enquanto isso, quem esperava se mudar continua pagando aluguel, e o saldo continua sendo corrigido.

Distrato caro

Se você precisar desistir, por perda de renda ou mudança de planos, a mesma Lei 13.786/2018 permite que a incorporadora retenha até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem. É muito dinheiro perdido para quem desiste no meio do caminho.

Crédito negado nas chaves

Na entrega, você precisa conseguir o financiamento do saldo. Se a sua renda caiu, se os juros subiram muito ou se o banco avaliar o imóvel abaixo do esperado, o crédito pode ser menor ou negado. Aí a conta não fecha.

Quebra da incorporadora

O pior cenário é a incorporadora quebrar com a obra pela metade. A principal proteção é o patrimônio de afetação, regulado pela Lei 10.931/2004: o empreendimento fica separado do patrimônio da empresa, e os compradores podem assumir a obra se a incorporadora falir. Sempre verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação registrado.

E a valorização prometida?

O argumento mais usado nas vendas é que o imóvel "vai valorizar até a entrega". Às vezes valoriza, principalmente em regiões em transformação e em ciclos de mercado aquecido. Mas também há longos períodos de preços estagnados ou em queda real, como mostram índices de preços de imóveis como o FipeZap. E, quando o mercado esfria, os lançamentos em estoque costumam ser vendidos com desconto, o que derruba o argumento da valorização para quem comprou antes.

Para quem compra como investimento, há ainda a concorrência das outras unidades: quando o prédio fica pronto, dezenas de investidores tentam vender ou alugar ao mesmo tempo, o que pressiona preços e aluguéis.

Quando eu toparia comprar na planta

Não sou contra por princípio. Eu toparia se estas condições estivessem presentes:

1. 1Desconto real: o preço corrigido estimado na entrega precisa ser menor que o de imóveis prontos semelhantes na mesma região.
2. 2Incorporadora sólida, com histórico de entregas no prazo e situação financeira saudável.
3. 3Patrimônio de afetação registrado.
4. 4Folga no orçamento: parcelas da obra confortáveis e uma reserva para eventuais atrasos e aumentos.
5. 5Prazo flexível: não depender da data de entrega para sair de um aluguel ou para outro compromisso.
6. 6Simulação do financiamento do saldo corrigido, com taxas realistas, antes de assinar.

Se todas essas condições estiverem presentes, a compra na planta pode ser uma boa forma de pagar a entrada aos poucos. Se não, eu prefiro o imóvel pronto, em que você vê exatamente o que compra, sabe o preço e pode se mudar logo.

Simule o financiamento do saldo

Use o simulador para ver quanto custaria financiar o saldo nas chaves. Experimente com o valor corrigido, e não com o valor da tabela:

O artigo sobre financiamento SAC ou Price explica como escolher o sistema de amortização, e o de comprar ou alugar ajuda a decidir se a compra faz sentido.

Um cenário que vejo se repetir

Pense em um casal que compra na planta contando com o aumento de renda nos próximos anos e com a valorização prometida. A obra atrasa seis meses, o INCC sobe mais que o esperado e os juros do financiamento aumentam no período. Na entrega, o saldo é bem maior, a parcela do banco não cabe e a única saída é o distrato, com perda de uma parte grande do que foi pago. Não é uma história real, é um cenário possível que a lei e a matemática tornam plausível, e que vale considerar antes de assinar.

Checklist antes de assinar

Se, mesmo com todos esses cuidados, você decidir comprar na planta, eu faria estas verificações antes de assinar:

1. 1Registro da incorporação no cartório de imóveis, com o memorial de incorporação. Sem ele, o empreendimento não pode ser vendido legalmente.
2. 2Patrimônio de afetação averbado na matrícula.
3. 3Histórico da incorporadora: obras entregues, atrasos, processos de consumidores e reclamações em órgãos de defesa do consumidor.
4. 4Índice de correção e quando ele muda: em geral, INCC durante a obra e outro índice, com juros, depois das chaves, se o saldo for parcelado com a própria incorporadora.
5. 5Juros cobrados durante a obra, os chamados "juros no pé", se houver.
6. 6Quadro-resumo do contrato, exigido pela Lei 13.786/2018, com preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e as regras de distrato.
7. 7Simulação do financiamento do saldo corrigido em pelo menos dois bancos.
8. 8Custos de ITBI, registro e mudança, que precisam ser pagos na entrega.

Perguntas que costumo receber

"Comprar na planta para revender antes da entrega é um bom negócio?" Pode ser, em mercados muito aquecidos. Mas a revenda depende de encontrar comprador, de autorização da incorporadora e, muitas vezes, de uma taxa de cessão. Se o mercado esfriar, você pode ficar com um contrato que não consegue vender e parcelas que não planejava pagar.

"E se eu já assinei e me arrependi?" Leia o quadro-resumo e as cláusulas de distrato. Em compras feitas fora da sede da incorporadora, como em estandes, há direito de arrependimento em sete dias, conforme a lei. Depois disso, valem as regras de retenção. Antes de desistir, avalie se a cessão do contrato a outro comprador não sai mais barata.

O que me faria mudar de opinião

Eu seria mais favorável à compra na planta em um cenário de juros em queda, com INCC controlado, desconto real em relação a imóveis prontos e incorporadoras com histórico sólido. Nessas condições, travar um preço de lançamento pode, sim, ser uma boa decisão para quem planeja morar no imóvel e tem folga no orçamento.

Resumo

Imóvel na planta pode ser um bom negócio, mas o preço de lançamento engana: o saldo é corrigido pelo INCC, atrasos de até 180 dias são permitidos e desistir pode custar até 25% ou 50% do que foi pago. Eu só compraria com desconto real sobre imóveis prontos, incorporadora sólida, patrimônio de afetação e folga no orçamento. Faça as contas com o saldo corrigido, simule o financiamento e não se deixe levar pela urgência do estande.

Referências

• FGV IBRE. Instituto Brasileiro de Economia: Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
• Fipe. Índice FipeZap de preços de imóveis anunciados.
• Banco Central do Brasil. Estatísticas de taxas de juros: taxas do financiamento imobiliário.
• Banco Central do Brasil. Cidadania Financeira: crédito imobiliário e custo efetivo total.
• Banco Central do Brasil. Registrato: relatório de operações de crédito.
• Brasil. Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018: distrato e atraso na entrega de imóveis na planta.
• Brasil. Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004: patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias.