Financiamento imobiliário: SAC ou Price, qual escolher?

Comprar um imóvel financiado é, para a maioria das famílias, a maior decisão financeira da vida. Um contrato de 30 anos envolve centenas de milhares de reais em juros, e pequenas diferenças de taxa ou de sistema de amortização mudam o resultado em dezenas de milhares. Ainda assim, muita gente escolhe pelo valor da primeira parcela, sem olhar o custo total.

Este artigo compara os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil, o SAC e a Tabela Price, com um exemplo completo, e mostra os outros custos e decisões que importam.

O que é amortização

Cada parcela de um financiamento tem duas partes: juros, que remuneram o banco, e amortização, que reduz a dívida. Os juros de cada mês são calculados sobre o saldo devedor. Quanto mais rápido o saldo cai, menos juros você paga nos meses seguintes. É essa dinâmica que diferencia os sistemas.

SAC: amortização constante

No Sistema de Amortização Constante, a dívida é dividida em partes iguais pelo número de meses. Em R$ 300 mil por 360 meses, você amortiza R$ 833,33 todos os meses. Como o saldo cai em linha reta, os juros diminuem a cada mês, e a parcela total também.

Com uma taxa de 11% ao ano, o equivalente a cerca de 0,873% ao mês:

• Primeira parcela: R$ 833,33 de amortização mais R$ 2.620,38 de juros, ou R$ 3.453,71.
• Última parcela: cerca de R$ 840,61.
• Total de juros em 30 anos: cerca de R$ 473 mil.

Price: parcela fixa

Na Tabela Price, as parcelas são iguais do começo ao fim. No início, quase toda a parcela é juros e pouco amortiza; com o tempo, a proporção se inverte. Com os mesmos R$ 300 mil, 11% ao ano e 360 meses:

• Parcela fixa: cerca de R$ 2.740,07, desde a primeira.
• Total de juros em 30 anos: cerca de R$ 686 mil.

A Price começa R$ 713 mais barata por mês, mas termina custando cerca de R$ 213 mil a mais em juros.

O gráfico mostra o motivo da diferença. Depois de dez anos pagando a Price, o saldo devedor ainda está em cerca de R$ 275 mil: você pagou quase R$ 329 mil em parcelas e reduziu a dívida em apenas R$ 25 mil. No SAC, depois dos mesmos dez anos, o saldo já caiu para R$ 200 mil.

Qual escolher

O SAC é mais barato no total, mas exige uma renda maior no início. Como os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda familiar, a primeira parcela do SAC pode impedir a aprovação de um valor que caberia na Price.

Uma forma de pensar:

• Escolha o SAC se a primeira parcela couber no orçamento com folga. Você pagará menos juros, e a parcela vai ficando mais leve com o tempo, enquanto a renda tende a crescer.
• A Price pode fazer sentido se a renda inicial for apertada e você tiver um plano concreto de amortizar extra nos primeiros anos, ou se espera um aumento de renda relevante em breve.
• Evite escolher só pela parcela inicial. O custo total e a velocidade de queda do saldo importam mais.

Os custos além dos juros

A taxa de juros não é o único custo. Um financiamento envolve:

• Seguros obrigatórios: o MIP (morte e invalidez permanente) e o DFI (danos físicos ao imóvel) entram na parcela todos os meses. O valor do MIP cresce com a idade do comprador.
• Tarifa de administração: cobrada mensalmente por alguns bancos.
• Correção pela TR: muitos contratos corrigem o saldo pela Taxa Referencial, além dos juros. Quando a TR é positiva, o saldo cresce um pouco a cada mês.
• ITBI e registro: o imposto municipal sobre a transmissão e as custas de cartório costumam somar de 3% a 5% do valor do imóvel e precisam ser pagos à vista.
• Avaliação do imóvel: feita pelo banco antes da aprovação.

Por isso, compare propostas pelo custo efetivo total (CET), que o banco é obrigado a informar e que reúne juros, seguros e tarifas em uma única taxa anual.

Entrada e FGTS

Os bancos financiam, em geral, até 70% ou 80% do valor do imóvel; o restante é a entrada. Quanto maior a entrada, menor a dívida e o total de juros. O FGTS pode ser usado na entrada, na amortização do saldo ou no pagamento de parte das parcelas, desde que o comprador tenha pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada, somando todos os períodos, não tenha outro imóvel residencial na mesma cidade e o imóvel se enquadre nas regras do Sistema Financeiro da Habitação.

Amortizar o prazo ou a parcela

Sobrou dinheiro? Amortizar o financiamento é um investimento com retorno igual à taxa do contrato, sem risco e sem imposto. Ao fazer uma amortização extraordinária, você escolhe entre:

• Reduzir o prazo: a parcela continua igual e o contrato termina antes. Economiza mais juros.
• Reduzir a parcela: o prazo continua igual e a parcela diminui. Alivia o orçamento, mas a economia de juros é menor.

Se o orçamento está confortável, reduzir o prazo é a escolha mais eficiente. Uma amortização feita nos primeiros anos tem efeito muito maior do que a mesma quantia aplicada perto do fim, porque elimina juros que seriam cobrados por décadas.

Antes de amortizar, porém, verifique se você tem uma reserva de emergência. Dinheiro colocado no financiamento não volta quando você precisar.

Portabilidade e renegociação

Se as taxas de mercado caírem, você pode levar o financiamento para outro banco pela portabilidade de crédito, mantendo o saldo e o prazo restante com uma taxa menor. O banco original pode fazer uma contraproposta para não perder o cliente. Vale consultar outros bancos a cada dois ou três anos.

A garantia: alienação fiduciária

Quase todos os financiamentos imobiliários no Brasil usam a alienação fiduciária, prevista na Lei 9.514/1997: o imóvel fica em nome do banco até a quitação, e o comprador tem a posse. Em caso de inadimplência prolongada, o banco pode retomar o imóvel por um procedimento extrajudicial relativamente rápido, levando-o a leilão. Por isso, o financiamento só deve ser feito com uma parcela que caiba no orçamento mesmo em meses difíceis.

O efeito de uma amortização extra

Para ver a força da amortização extraordinária, considere o mesmo financiamento de R$ 300 mil pelo SAC, a 11% ao ano. Suponha que, no fim do primeiro ano, você use um bônus de R$ 20 mil para amortizar, escolhendo reduzir o prazo.

Como no SAC a amortização mensal é de R$ 833,33, os R$ 20 mil equivalem a cerca de 24 parcelas de amortização. O contrato termina dois anos antes, e os juros que seriam cobrados sobre esse saldo ao longo de quase três décadas deixam de existir. A economia total de juros fica na casa de dezenas de milhares de reais, muito mais que o valor amortizado gera em qualquer aplicação segura com o mesmo prazo, porque o rendimento equivalente é a própria taxa do contrato, sem imposto.

Se a mesma amortização fosse feita no penúltimo ano do contrato, a economia seria pequena, porque restariam poucos meses de juros. Por isso, quanto mais cedo, melhor.

Simulação de capacidade de pagamento

Antes de procurar o imóvel, descubra quanto você pode financiar. Um roteiro prático:

1. 1Calcule 30% da renda familiar bruta. Esse é, em geral, o limite máximo da parcela aceito pelos bancos. Com renda de R$ 12 mil, a parcela máxima fica em torno de R$ 3.600.
2. 2Reduza esse valor para ter folga. Parcelas no limite deixam pouco espaço para imprevistos. Uma parcela de 20% a 25% da renda é mais confortável.
3. 3Simule o valor financiável. No SAC, a primeira parcela é a maior. Com parcela inicial de R$ 3.000, taxa de 11% ao ano e 360 meses, o valor financiável fica perto de R$ 260 mil.
4. 4Some a entrada. Se você tem R$ 80 mil de entrada, mais FGTS, o imóvel pode custar até cerca de R$ 340 mil, menos os custos de ITBI e registro, que precisam sair da sua poupança.
5. 5Confira a reserva de emergência. Depois de pagar entrada e custos, ainda deve sobrar uma reserva para meses de aperto.

Perguntas frequentes

Posso mudar de SAC para Price no meio do contrato? Em geral, não sem renegociação com o banco. A escolha é feita na contratação.

Vale a pena financiar o máximo e investir a diferença? Só se o investimento render, com segurança e depois do imposto, mais do que o custo efetivo do financiamento, o que raramente acontece com as taxas habituais.

O que acontece se eu perder o emprego? Procure o banco antes de atrasar. Muitos contratos permitem pausas ou renegociação, e o seguro MIP não cobre desemprego, mas alguns bancos oferecem soluções temporárias.

Resumo

O SAC é mais barato e reduz a dívida mais depressa; a Price oferece parcela inicial menor ao custo de muito mais juros. Antes de assinar, compare o CET, inclua seguros, TR e custos de cartório, use o FGTS de forma estratégica e planeje amortizações para reduzir o prazo. Se a dúvida for anterior, sobre comprar ou continuar no aluguel, leia o artigo sobre comprar ou alugar um imóvel. E simule o seu caso no simulador de financiamento SAC e Price.

Referências

• Banco Central do Brasil. Cidadania Financeira: crédito, custo efetivo total e portabilidade.
• Banco Central do Brasil. Estatísticas de taxas de juros: taxas médias do financiamento imobiliário.
• Banco Central do Brasil. Registrato: relatório de operações de crédito do cidadão.
• Comissão de Valores Mobiliários. Livros CVM: Planejamento Financeiro Pessoal.
• Brasil. Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997: Sistema de Financiamento Imobiliário e alienação fiduciária de imóveis.
• Brasil. Lei 8.036, de 11 de maio de 1990: Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e uso na moradia própria.